银行房贷部的人被分流了

2021-06-29- admin

       资讯来源 :房小评 中国房评报道  近日,广州、武汉、合肥、南京等部分热点城市陆续传出二手房停贷的消息,这让开发商叫苦不迭。

  二手房停贷意味着卖旧换新的买房需求减少,进而带来新房需求减少。不仅如此,二手房停贷的背后是多个城市房贷额度告急,新申请的房贷要半年多才批得下来,这意味着开发商的销售回款周期加长,快周转的经营模式“快”不起来了。

  “还是人家银行的日子好过!”

  一位负责跑银行贷款的开发商人士感慨:“每当贷款额度紧张,都是开发商求着银行的时候,开发商的人跑断腿,银行的人喝茶水”。

  今年情况却不同。这次房贷额度紧张不是临时、突发的,而是受房贷集中度管理政策影响,是房地产长效管理机制作用的结果。房贷额度紧张在部分热点城市会长期存在。

  因为房贷业务太好做,银行已经不养闲人了,就好比房子好卖的时候开发商不用做广告一个道理,当银行房贷部门外排满了开发商,银行只需要安排个扫地阿姨去收申请表。

  很多人不明就里,却发现贷款更难了,房贷利率更高了,大家慌了手脚,到底该当机立断赶紧买房呢,还是闭眼不看等他降价呢?

  这个问题,首先要从这次房贷额度紧张的原因说起:

  1、房贷额度不足:按照去年银保监会等部门给出的房贷集中度管理新规,银行房贷类业务占比分五档管理,其中最高档的中资大型银行的房地产贷款占比最高不超过40%,个人住房贷款占比不超过32.5%。

  政策发布时,部分银行的房贷占比已经“踩线”,因此必须收缩房贷规模以达到监管标准。今年主要是降低房贷规模,严控新增规模,导致银行体系房贷供给量总体下降。

  2、新增需求旺盛:今年1-5月,全国商品房销售面积66383万平方米,同比增长36.3%,比2019年1-5月增长19.6%;商品房销售额70534亿元,同比增长52.4%,比2019年1-5月增长36.2%。

  尤其是东部地区,今年1-5月销售面积同比增长42.5%,销售金额增长61.8%。东部沿海城市和内地热点二线城市的房地产旺销,带来房贷需求的迅速蹿升。有的城市去年房贷额度就不够,已经透支了今年的一部分房贷额度,使得今年房贷额度更加紧张。

  一位银行中层人士表示,按照监管部门的房贷集中度管理新规要求,房贷在新增贷款中的占比要进行考核,某大行规定,房贷新增量在新增贷款中占比不超过30%。

  新增贷款和经济环境、企业贷款需求、居民消费意愿等因素直接相关。如果企业、居民的非房贷类贷款需求不大,带来新增贷款总量和非房贷业务规模下降,也将带来新增房贷规模的下降。因此,从银行内部来看,房贷额度紧张并非短期现象,将持续较长时间。

  房小评调查中还发现:

  因为房贷业务不愁开展,有的银行已经开始分流房贷部(房金部)的人员去做中小企业贷款、绿色金融贷款等其他业务。

  这下,开发商跑办贷款的人,再也不羡慕银行房贷部的人了。相比之下,自己至少还有饭碗可端,越是遇到贷款难批的时候,公司越重视银行关系和跑贷款这件事情。

  开发商跑房贷业务的人饭碗是保住了,可是万千开发商老板、总裁和总经理们看到二手房停贷的消息却睡不着觉了——买房人看到这个消息还会买房吗?

  做一个聪明的买房人,看到这种消息既不要人云亦云,又不可屏蔽忽视。而是要看这个政策背后的长期影响,以及自己的置业计划与之冲突的地方。

  上文说到,房贷额度紧张将在部分热点城市长期存在。如果您是在一二线城市工作并打算置业,则需要考虑以下买房建议:

  1、刚需买房赶紧买。对于刚需类买房人来说,应该趁银行房贷额度尚有,抓紧买房,抓紧贷款,因为伴随着房贷额度紧张的就是房贷利息上涨,实际上银行已经在这么做了。早点贷款不仅能够确保买房成功,还能节省买房成本。

  此处省略一万字……

  2、改善买房等等看。对于改善买房人群来说,由于有房住,要看时机买。房贷额度紧张对开发商影响大过买房人,因此可以等一等。

  房贷紧张就意味着开发商的销售回款会延期,一部分缺钱的开发商会选择打折促销,有的城市部分楼盘或许会迎来降价的机会,等房价降低一些再买,对改善置业的买房人来说当然是个明智的选择。

  3、全款就去捡漏二手房。目前,一些热点城市的银行暂停了二手房贷款,但是对新房贷款仍然照旧。这也不难理解,当房贷额度紧张时,银行倾向于保新房贷款,因为新房有开发商担保,同时开发商在本行有开发贷,保开发商安全就是保银行资产安全,鼓励按揭贷款还在本行开户的开发贷款,这样可以回收一部分开发贷款,释放开发贷款的额度,增加银行的房贷额度,形成一个正循环。

  正因为如此,二手房停贷的城市新房价格会保持坚挺,甚至由于二手房没办法贷款了,一些原计划买二手房的资金会选择买新房,导致新房需求增加,新房价格上涨。

  与此形成对比的是,二手房则会因为停贷问题而横盘,买方和卖方陷入博弈,短期谁也不想让步。等到年底的时候,急缺钱用的二手房卖家可能会选择骨折价格卖房,运气好,还能捡到膝盖斩的二手房,那就真是赚到了。一二线城市的优质二手房仍然是不错的财富资产,只要有合适的价格,以及充足的资金,为什么不去捡漏呢?

  4、根据房价信仰刚性选择城市买房。很多人听到二手房停贷的消息就认为房价一定会降,其实未必,这个事情要分两种情况去看。

  二手房停贷会对城市房价形成正负两个循环结果:

  负循环是房价信仰刚性不足的城市,随着二手房停贷,导致二手房降价销售,一二手房价格倒挂现象消失,新房价格也随之下降,整个城市形成一个一二手房价格螺旋下降的循环。


  正循环则是房价信仰刚性很足的城市,一二手房价格倒挂明显,且民间财富充裕,买房依靠贷款比例不高,这样二手房停贷的结果是房东反而更加惜售,将房子作为财富储存,导致市场上二手房价格坚挺,新房则受限价影响与二手房价格倒挂明显。由于二手房“锁盘”,大家都选择买新房,导致本地区新房更加紧俏,量价齐涨,这就形成了一个正循环。

  5、谨防学区房价格泡沫。二手房停贷会对二手房交易带来直接影响,普通住宅二手房短期内价格会横盘,买卖双方陷入价格博弈。但是,学区房置业比较刚性,一般也不能等,学区房又多属于二手房,如果二手房贷款停贷,最需要警惕学区房价格泡沫风险。

  总结来说,房贷额度紧张这件事,已经在部分热点城市演变成二手房停贷现象,新房信贷也多需要排队等待。房贷集中度管理这项政策,可谓釜底抽薪,从需求端降低买房欲望和能力,不但能压降居民部门的杠杆,还对炒房现象进行了有效遏制。戏到中场,无论购房者还是开发商,都应该对政策心存敬畏,回归理性的置业和经营逻辑,践行“房住不炒”理念,共建健康房地产市场生态。

- END -

装修公司广告宣传语集锦

经典装修,南北闻名!装饰指南,南北足迹!...

新房装修、装修房子心累苦痛经历

 新房装修、装修房子心累苦痛经历

新房装修完毕,那就是大喜事。其他人都在吃喝,只有我们一家人在默默哭泣!都是邋遢装...